解读《楚雄州人民政府关于促进房地产业平稳健康可持续发展的指导意见》

　　近日，楚雄州人民政府印发了《楚雄州人民政府关于促进房地产业平稳健康可持续发展的指导意见》（楚政发〔2016〕245号，以下简称《意见》），为便于社会公众更好地理解《意见》内容，现就《意见》的出台背景和主要内容解读如下：
　　一、出台的背景
　　近年来，楚雄州房地产业快速发展，成为经济社会的重要支柱产业之一，对带动城镇建设与更新改造、改善城镇居民住房条件、加快城镇化进程和服务经济社会发展作出了重要贡献。但是，受全国房地产市场深度调整、市场分化加剧的影响，我州房地产业发展中还存在规划引导不到位、产业无序发展，制度不完善、管理经验不足，产品低端化、设计同质化等问题，致使房地产市场潜在需求的释放不充分，城乡居民进一步改善住房条件的迫切愿望还没有得到较好满足；房地产开发企业在开发经营过程中面临各种各样的困难和问题；房地产业拉动上下游产业发展的作用有待进一步发挥。目前，随着新型城镇化的加快推进，城镇化率进一步提升，我州房地产业仍然具有巨大的潜在需求和发展潜力。
　　为把改善城乡居民住房条件摆在全面建成小康社会的重要位置，进一步鼓励和引导住房消费与房地产开发，更好地发挥房地产业对稳增长、调结构、惠民生的带动作用，州人民政府要求州住房和城乡建设局牵头相关职能部门，研究起草我州促进房地产平稳健康发展的指导意见。经过多次多层级征求意见和反复修改完善，在深入开展调研和广泛征求意见的基础上，制定了《意见》，并报经州人民政府印发实施。
　　二、制定依据
　　《意见》制定的主要依据是根据《云南省人民政府关于促进房地产业平稳健康可持续发展的指导意见》、《云南省人民政府关于稳增长开好局若干政策措施的意见》、《云南省人民政府关于促进建筑建材房地产业持续健康发展的意见》、《住房城乡建设部关于推进建筑业发展和改革的若干意见》、《财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》、《国家税务总局办公厅关于抓紧贯彻落实契税 营业税优惠政策的通知》、《楚雄州人民政府关于稳增长开好局若干政策措施的意见》、《楚雄州房地产去库存专项行动实施方案》等文件精神和我州房地产业发展实际。
　　三、文件主要内容和特点
　　《意见》明确了指导思想和发展目标，通过加快房地产去库存、促进房地产业转型发展、加大保障性安居工程建设力度、鼓励引导居民住房合理消费、激发房地产市场活力、加强房地产市场监管等方面提出了促进房地产业发展的具体措施和激励支持政策，解决“卖不出去、建不起来、建的不好、供需双方矛盾突出”的困难，促进全州房地产业平稳健康可持续发展。《意见》提出的22条措施，涉及房地产去库存、房地产行业转型、保障房建设方式、鼓励引导住房消费、激发房地产市场活力、房地产市场监管等多方面的内容。从市场在配置资源起决定性用和更好发挥政府作用解析，这些政策措施将使广大消费者受益，房地产企业活力得到激发，同时政府部门的职能、职责更加明晰。
　　（一）鼓励引导住房消费
　　城镇居民和进城农民购房将从以下7个方面直接受益：
　　1.减低公积金贷款首付比例。住房公积金贷款最低首付比例从此前的3成调整为2成，执行住房公积金基准利率。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。
　　2.可提取直系亲属公积金。直系亲属包括：配偶、父母、子女。个人凭购房合同或房屋所有权证申请提取住房公积金支付购房款或贷款本息，提取总额不超过购房款总额或贷款余额。
　　3.放宽住房公积金提取条件。职工连续足额缴存住房公积金3个月以上(含3个月)，本人及配偶在缴存城市无自有住房且租赁住房的，可凭无房产证明提取住房公积金支付房租。
　　4.公积金缴存异地互认。连续足额缴存住房公积金3个月以上的职工，即可在购房地申请贷款。户籍地和就业地在同一城市的缴存职工，到本行政区域外购房，缴存地住房公积金管理机构要给予支持。
　　5.鼓励农民进城购房。自愿退出宅基地并还耕、还林的农民，进城购买商品住房（含二手住房）的，当地政府可按照其退出合法宅基地的面积及以上房屋折旧，给予一次性购房奖励。同时，将城镇有稳定就业且符合条件的农业转移人口纳入住房保障范围，实行灵活的住房公积金缴存政策。连续缴存住房公积金达到一定时限的，可申请住房公积金贷款。
　　6.棚改居民多种方式实现货币化安置。加大推进棚户区改造货币化安置力度，各地充分尊重居民意愿，通过采取货币补偿、政府组织棚户区居民自主购买商品住房、政府购买商品住房进行安置等多种方式，鼓励棚户区住户自愿选择货币化安置，货币化安置比例不低于50%。
　　7.取消对境外个人、境外机构的购房限制，支持在境内设立分支、代表机构的境外机构以及在境内工作、学习的境外个人购买符合实际需要的自用、自住商品房，逐步形成与建成面向南亚东南亚辐射中心相适应的房地产供应类型和规模。
　　（二）扶持房地产企业做优做强
　　房地产企业的开发经营将从以下6个方面得到更大力度的扶持：
　　1.鼓励开发跨界项目。鼓励引导房地产开发企业依托城市新区、商务中心区、城市组团、特色商业区等载体，发展旅游地产、养老地产、文化地产、商业地产、物流地产等跨界地产项目。
　　2.回购商品房替代保障房。从2016年起，全省原则上不再新建公共租赁住房，新建商品住房项目也不再配建公共租赁住房，确需新建、配建的报省住房城乡建设厅审批。实物配租房源不足的地区，可以采取购买或长期租赁商品住房作为公共租赁住房房源，或以发放租赁补贴方式予以保障。
　　3.减轻房地产开发企业负担。清理不合理的收费项目，对商品房预售款实行差别化监管，对资信良好的房地产开发企业可适当降低不可预见费监管比例。
　　4.支持地方房企优化重组。鼓励有资信实力和品牌优势的房地产开发企业通过兼并、收购、重组等方式，开展规模化开发和集团化运作，不断提升市场竞争能力。对具备转让条件的开发项目，允许房地产开发企业以投资、入股或转让方式进行合作，支持房地产开发企业跨区域、多元化和品牌经营。
　　5.支持房企发行专项建设债券。各银行业金融机构在防范风险的前提下，积极争取房地产开发贷款额度，合理配置信贷资源，支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设商品房，积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求，并允许房地产开发贷款适当展期。对棚户区改造项目和144平方米以下的普通商品住房项目，项目最低资本金按20%执行，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。积极支持房地产开发企业按照国家有关要求发行专项建设债券。取消外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求。
　　6.非国有资金房地产项目可自主决定招标。非国有资金投资房地产项目，工程建设中设计勘察、设计、施工、工程监理等，是否进行招标发包，是否进入公共资源交易中心开展交易活动，由项目建设单位自主决定。
　　（三）突出政府部门规划引导和优化发展环境的作用
　　政府部门将从以下4个方面强化职责职能：
　　1.编制住房和城乡建设事业五年规划。按照把楚雄州打造成为“一极一桥一品二区三基地”的发展定位和“强化中心、构造支点、区域联动”的新型城镇化空间战略要求，科学制定《楚雄州住房和城乡建设事业“十三五”规划》，努力挖掘各县城、城镇密集区房地产业的增长潜力，有序推进楚雄中心城市群和县城房地产业发展，扶持县城房地产业加快发展步伐，进一步优化房地产开发投资空间布局。各县市要以城镇体系规划、城乡总体规划为指导，准确把握当地房地产市场供求情况和发展需求，科学制定城市住房建设中长期规划及住房和城乡建设事业“十三五”规划，合理确定商品住房、保障性住房等各类住房建设用地计划、供应量和比例，引导房地产市场合理有序开发。
　　2.促进房地产业与“互联网+”相融合。切实提升政府公共服务水平、市场监测手段和科学调控能力。引导构建线上线下结合的房地产营销新模式和物业服务新业态，提高房地产市场化水平。
　　3.积极培育经营性住房租赁市场。不断完善政府住房租赁信息服务平台建设，积极探索建立支持经营性住房租赁市场发展的融资渠道，鼓励成立经营住房租赁的中介企业提供专业化的租赁服务。
　　4.优化房地产业发展环境。落实地方政府对稳控房地产市场的主体责任，规范房地产市场秩序，建立完善全州统一的土地储备运作机制，加强重点开发项目跟踪服务，强化房地产市场研判和舆论引导。